又一家百强地产违约爆雷，物业第一股卖身救主
昨天晚上，花样年控股发出公告，本应在10月4日付款的2.06亿美元的票据未能如期支付。对此，花样年表示公司运营秩序正常，各项工作均在有序开展。董事会及管理层已就相关事件对公司财务及经营状况的影响进行评估，并在地方政府、金融机构、财务顾问等多方支持下成立应急小组，制定风险化解方案，以期尽快化解阶段性困境。后续进展将会及时披露。据悉，花样年于2016年9月28日及12月20日相继公告称：为再融资，公司发行了5亿美元于2021年到期的优先票据，利率为7.375%。根据当时的票据发行公告，2021票据一旦出现“本金(或溢价)于票据到期、提前偿还、赎回或其他原因到期及应付而拖欠付款”即可认定为“违约”。除此以外，该笔票据的利息也到期。2021票据的利息兑付日为每年4月4日及10月4日。利息到期及应付时连续30日期间拖欠利息也认定为违约。也就是说，下个月初花样年2021票据的利息也面临兑换截止期。花样年成立于1996年，于1998年开始涉足房地产。最初是在深圳发展，3年后进军成都，并进行全国化布局。随后，2005年和06年成立了宜兴公司和天津公司，进军长三角与京津地区。2009年，花样年在港交所上市，借助资本市场加速发展。2012年，公司由重资产的地产开发转向轻资产的物业管理，投入建设新型小区运营管理。2014年，物业板块彩生活分拆上市，成为内地第一家在香港上市的物业管理公司。花样年一边积极拿地，另一边不断扩大物业版图，试图推行“轻重并举，产融结合”。不过，花样年的“轻资产转型”似乎没有成功，还错过了房地产发展的黄金时期。2017年，花样年总裁潘军坦言：“与同期上市的企业相比，我们确实落后了。”2018年，花样年为重回主流地产行列设立下一系列目标：2018年销售额达300亿元，2019年实现500亿元销售额，2020年销售突破1000亿元。而此后，公司把2019年和2020年的目标分别降至360亿元和450亿元，并踩线完成。根据今年上半年花样年的业绩报告，公司实现营收109.52亿元，同比增长18.5%；归母净利润1.53亿元，同比增长58.7%。但期内，毛利22.77亿元，同比下降26.75%；毛利率由2020年同期的33.6%猛降至20.8%。销售方面，花样年累计销售281.2亿元，仅完成了2021年销售600亿元目标的46.95%，距离千亿更是存在相当大的差距。今年7月，花样年的单月销售额为51.17亿元，较上月环比下降17.6%。8月单月，更是量价齐跌，花样年销售额继续下降超21%至40.33亿元；相应已售建筑面积为约29.96万平方米，平均售价为每平方米约13,463元，较上月环比下降15.84%。剔除预收款后的资产负债率为72.7%，净负债率为74.8%，现金短债比为1.59，“三道红线”踩中一条，属于“黄档”房企。此外，花样年目前拥有借款约168.5亿元，优先票据及债券约343.7亿元，资产抵押证券约2.68亿元，总借款515亿元，较去年增加了近10%。借新还旧导致融资成本不断升高，财报显示，花样年的融资成本较2020年同期上升了19.6%。前文提到过，彩生活分拆上市，然而这七年期间，彩生活的表现也不尽如人意。经历了多次战略调整后其仍难以突破瓶颈，业绩增长陷入停滞。在2018年到2020年期间，彩生活的收入增速分别为121.87%、6.4%、-6.46%，净利润增速分别为47.73%、3.41%、1.19%，不断下滑。彩生活的2021年中期业绩中，营收约17.922亿元，同比增长仅为0.75%，低于行内平均营收增速，增长乏力。毛利润5.34亿元，同比增长0.43%。期内在管面积为5.531亿平方米，在管面积同比增长0.26％，涨幅不高，增速远低于其他头部物企。9月28日晚，碧桂园服务控股公告与彩生活服务签订股权转让协议，以不高于33亿元的总代价收购彩生活旗下邻里乐控股集团有限公司100%股权。交易完成后，碧桂园将持有彩生活几乎所有核心资产。谁曾想到，曾经风光无限的物业第一股英雄落寞，甚至要给母公司输血，走上卖身救主的路。其实，此次违约可能只是冰山一角。外部对于花样年流动性的担忧从未间断。有资料显示，在2021年年底以前，花样年境内信用债到期规模合计约16.79亿元（含回售），花样年控股美元债到期金额约7.5亿美元。同时，截至2021年6月末，花样年控股美元债余额占其债务规模的比重超过50%，而近期花样年控股美元债二级市场价格出现较大波动。今年5、6月间，花样年旗下曾有多只美元债持续暴跌。其2024年3月到期美元债在今年5月跌幅创纪录，该券每1美元跌2.9美分至90.5美分，创下2021年2月发行以来的最大单日跌幅。从今年9月起至今，花样年多次收到评级机构下调其评级展望。惠誉昨日已将花样年评级大幅下调四个级距，评级从「B」调降至「CCC-」，并警告称：该公司财务状况存在不确定性，花样年的流动性状况可能比之前预期更紧张。又估计，从现在到明年年底，花样年将需偿付近20亿美元的国际债券，以及近10亿美元的本地市场债券。目前看来，信贷环境紧张，花样年借新还旧较难实现，再融资风险加剧；销售增长大幅下降，现金回款期将延长。在偿债高峰期，运营现金流却不足，花样年唯有处置资产以保持流动性。但当前环境下，公司层面价值缩水，潜在的资产出售不确定性也在攀升。免责声明：本文来自腾讯新闻客户端自媒体，不代表腾讯新闻的观点和立场。
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