郁亮当众检讨，万科做错了什么？丨棱镜
来源：视觉中国
作者 |郭菲菲编辑 | 杨布丁
出品|棱镜·腾讯小满工作室
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按照往年惯例，每到三月底的业绩沟通会，都先由万科集团（000002.SZ /02202.HK）董秘朱旭逐一介绍公司财务数据。但今年，57岁的万科董事长郁亮，决意先亲自上场做个检讨。
“昨天晚上我特别忐忑不安，就像一个学生没考好试，要拿成绩单给父母看一样。”郁亮一脸严肃地说，2021年业绩不好，让股东失望了，“我向52万名万科股东，表示诚挚的歉意。”
万科财报中最令外界惊讶的数据，莫过于归属上市公司股东净利润近乎腰斩的下滑——仅为225亿元，同比下降45.7%。这是万科上市31年以来，继1995年、2008年后第三次净利润下滑。
3月31日的万科业绩会上，董事长郁亮向股东当众致歉。
在开场的PPT里，郁亮用醒目的粗体红字，对业绩下滑进行反思与检讨，包括对市场过于乐观、操盘能力分化导致项目投资出现失误，以及低估了多元化业务的难度与成本等原因——这些检讨，也是过去蒙眼狂奔的开发商们，在去年集中暴雷的核心原因。
除了公开检讨之外，郁亮也自愿放弃了2021年的全部奖金。财报披露，他去年税前年薪为154.7万元，而过去两年则均在1200万元以上。
客观来看，与恒大、融创、世茂等财报都交不出的出险房企相比，万科仍远在财务安全线以上，其并未过分强调外部市场下滑因素，向内反思与检讨的诚恳态度也值得称道。但这份业绩，仍远低于外界对于这家龙头房企的期待，掌舵者无疑需要对此负责。
追溯业绩暴雷原由之外，52万股东们更为关心的是，接棒王石近5年后 ，郁亮何时能带领万科止跌企稳回升，重新做回“好学生”？
反思追高冒进
去年拿地仍排第二
净利润是一家企业维系生存的基石。万科此次净利润下滑，主要源于三方面，包括毛利率下降、投资收益回落，以及计提资产减值损失。
传统的地产开发业务，对于万科整体毛利率起到决定性作用。财报披露，该业务毛利率下降至23%，扣除税金及附加后则下降至17.8%，同比下滑6.2个百分点，结算毛利总额同比减少188.7亿元至717亿元。
按照业内惯例，房企一般结算周期滞后于拿地2.5-3年。因此，万科目前正在结算2018前后拿到的项目，而彼时正值地王频出，但遭严格限价的阶段，这导致行业毛利率普遍下滑。
当时，万科就喊出了“活下去”的口号，但郁亮承认，尽管在行业中较早意识到高速增长终将结束，但惭愧的是，我们的行为未能坚决摆脱高增长惯性，当追逐规模仍然流行、土地争夺愈演愈烈的时候，部分城市的投资追高冒进，对市场判断过于乐观，一些项目的投资预期没有实现，导致毛利率下滑。
“比如在2018年、2019年，当时判断环京地区市场已经进行比较大幅调整，到底部了，所以买了一个资产包，但随后市场发生了更剧烈的下降，为此我们不得不计提25亿元的减值准备。”郁亮举例称。
上述失败案例指向万科与华夏幸福的合作。2018年10月，万科平价收购了后者环京区域10宗地块的股权，交易对价为32.34亿元，其中包括廊坊、霸州、涿州等项目。
财报披露，万科在2021年计提了包括环京区域的廊坊、霸州，佛山、广州、济南、太原等11个项目，资产减值计提35.3亿元，合计减少权益净利润达25.5亿元。
深究来看，这也暴露了万科在投资机制上的某些弊病。当然，这也是大多数房企的通病。
此前，万科在投资上对区域、城市公司充分授权，追求效率优先。在行业快速发展期，这一机制能最大程度释放前线战斗力，快速响应市场 、捕捉机会。但当市场下行且竞争激烈时，这也容易造成前线公司投资能力离散度大。
万科3月30日业绩会现场
眼下，郁亮已经在收权。2021年底，万科将原本的研究与开发专业公会，改组为开发经营中心，实质负责地产开发和经营业务，原上海区域CEO张海担任负责人。
在业绩会上，张海介绍称，万科的投资额度不再分大饼，以前按照每个区域的销售回款做可投金额，去年开始更加集中向市场稳定、安全边际高、团队操盘能力强的地区倾斜；以前特别关注开盘销售的时间点，现在更看重项目收益的绝对值。
“我们每个月对7个区域、56个城市公司的520个在售项目，都要晒成绩、排座次，以天为单位对认购签约和回款的监测和分析，强调业绩目标的刚性。”张海表示，未来毛利率会稳定在20%左右。
不过，值得注意的是，2021年万科的拿地力度反倒在加强，并不时传言欲接手恒大、泰禾、蓝光等暴雷房企项目。
财报显示，2021 年其合约销售金额为6278 亿元，同比下降 10.8%，但权益拿地金额却同比增加1.4%，达到1402亿元，业内仅次于碧桂园，排名第二位，合计拿到148宗土地。与此同时，其平均拿地成本从2020年的6710元/平米，增加至6942元/平米。
多元化业务“交了学费”
分拆上市是成功标准
归母净利润的近乎腰斩，还与万科多元化业务的拖累直接相关。
2014年，万科提出从“地产开发为主”转向“不动产开发、经营、服务并重”，转型业务核心包括物业服务“万物云”、物流仓储“万纬物流”、商业开发运营“印力集团”、长租公寓“泊寓”，以及冰雪、酒店、教育、养猪等。
对此，郁亮反思称，公司为多元化业务交了学费，对于多赛道同时探索面临的难度和付出的成本，超出最初的预估：“过去开发业务增速快，承担了成本，市场环境变化之后，这些学费对业绩的影响就暴露出来。”
一位前万纬物流投拓人士对作者表示，2021年之前，很多收并购来的物流项目收益率并不行，投资完全为了卡点，从战略布局出发牺牲了一些利益。从去年开始并购收紧，先把手头已有的给消化掉，非一线、1.5线的项目就不会看了，此前15%净利润率的投资标准也开始提高。
中信证券2022年初的一份报告指出，万科物流、商业、长租等初具规模，但其中大多数是资金耗用型业务，随着开发业务销售回款放慢，若在新业务占用资金过多，会进一步影响公司业绩增速，如果投入过少，又会影响新业务的行业竞争力。“我们认为，公司可能是透过不断分拆新业务，推动新业务自身造血的方式实现均衡发展。”
财报显示，按照成本法计算，这些多元化业务折旧摊销成本费用达到80.6 亿元，同比增 15.4%。郁亮称，这在客观上对报表利润存在影响，但2022年，非开发业务总体将开始形成正向贡献。
分拆上市已经迫在眉睫。郁亮也坦言，从收入和业务规模来看，经营服务类业务目前无法与开发业务相比较，而能否独立上市，则是衡量成功的标准之一。
就在3月30日，证监会披露，万物云拿到了赴港上市的“小路条”，状态变更为“受理通知”，4月1日早间，万物云向港交所递交招股说明书，拟于主板市场上市。不过遗憾的是，其已经错过了2021年那一波物业股高估值的浪潮。
财报显示，2021年，万科总营收同比增长8%至4528亿元，上述多元化业务贡献超过400亿元。
这其中，最大头的万物云营收同比增加32.1%至240.4亿元；物流地产同比增长68.9%至31.6亿元；商业地产同比增长20.57%至76.22 亿元；长租公寓则同比增长13.9%至28.9亿元，“2023年实现扣除折旧摊销后的会计报表盈利”。
郁亮带头降薪
“不买头等舱了”
“去年我们已经取消了集团合伙人的层级，也就是通常意义上的集团高管，我们每个人都要下沉前线去干活，我和总裁祝九胜也不例外。”郁亮在业绩会上透露，2022年工作任务是“止跌企稳、稳中提升”。
业绩困顿下，万科也在刀刃向内，并集体降薪。
财报披露，郁亮自愿放弃了2021 年度全部奖金，税前年薪为154.7万元，此前两年均高达1200万元以上。祝九胜年薪则从1123万元，下降至去年的592.7万元。万科8位董事、监事、高级管理人员合计获得税前报酬3409.6 万元，同比下降 50%。
此前，郁亮称，自己坐飞机不会买头等舱了。
在业绩会上，祝九胜亦透露，公司干部员工降薪达两位数百分比，“这么贵的业绩‘洗澡费’，既没有必要，更不可能”。
与此同时，尽管万科上年末整体员工规模，较上年增加43.97%至139494人，但房地产开发系统员工则减少11.84%至17323人。
另外，从专业构成来看，管理类人员（财务、审计、法务、人力及高管）同比大幅下滑51.9%至2844人；专业技术人员（工程、设计、成本及采购）同比减少4.46%至7243人；市场营销人员则增加17.56%至7236人。
郁亮此前曾拿首席客户官举例，刚开始每个单位设一位首席客户官，集团共65位，现在精简到14个人，人数大大减少但专题报告质量更专业了，多出来的51位同事被分解到了其它部门中。
不过，即使降薪，也难挡万科现金流的一路走低。
财报显示，2021年，万科经营活动产生的现金流量净额同比大幅下降92.27%，仅为41.13亿元。此外，截至上年末，其手握现金1493.5亿元，2020年则达到1952亿元。
看上去，在诸多同行暴雷出险之际，万科正在拿利润换取安全。
从财务安全端来看，万科目前继续保持“三道红线”指标的“绿档”要求——净负债率上升11.6个百分点至 29.7%，资产负债率下降1.54个百分点至79.74%，有息负债总额为2659.6 亿元，仅同比增长2.9%，现金短债比为2.5 倍。
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