一度跌停！房地产毛利率大降25百分点，金地集团下一步往哪走？|财报AlphaGo
近两日金地集团股价走低，截至9月14日收盘，该公司收于11.97元/股，日跌幅达3.74%。9月15日早盘，金地集团一度跌停，报10.77元/股
《投资时报》研究员 董琳
2021年干什么最不赚钱，教育、养猪、还是房地产？
“十四五”规划的出台明确提出“房住不炒”，在这样的大背景下，房地产行业正净利深刻调整。面对诸多不确定性，多家头部房企重新调整业务，努力寻找和培育第二增长曲线，这其中就包括金地（集团）股份有限公司（下称金地集团，600383.SH ）。
近日，金地集团发布了今年上半年业绩报告。财报显示，2021年上半年，该公司实现营业收入342.74亿元，同比上升72.45%；归属于上市公司股东的净利润18.25亿元，同比下降38.79%；归属于上市公司股东的扣非净利润为18.11亿元，同比下滑14.61%。同期，该公司基本每股收益为0.40元/股，同比下降39.39%；加权平均净资产收益率为3.16%，同比下降2.56个百分点。
《投资时报》研究员注意到，金地集团在营收增长的同时净利润却出现明显下降，一方面是受房地产业务毛利率大幅下降的影响，另一方面是随着合营联营项目的增多，该公司的少数股东权益占比不断增加所致。
此外，该公司经营产生的现金流和投资活动产生的现金流净额均为负值，存在债务压力进一步加大的风险。
对于公司毛利率减少、股东损益增加以及债务压力等问题，《投资时报》研究员向该公司寻求沟通，公司相关负责人回复表示，随着下半年结算规模的增长，公司毛利率水平较上半年会有所提升，预计全年结算收益较上年会有一定增长。
同时，在行业整体毛利下降的大趋势下，金地始终坚持在投资、运营、产品端发力，努力提升股东回报水平。负债方面，公司过去五年一直保持三条红线“绿档”水平，未来公司将继续严格执行稳健的财务政策，保持负债指标在一个合理健康的水平。
二级市场方面，金地集团近两日股价走低。截至9月14日收盘，该公司收于11.97元/股，日跌幅达3.74%。9月15日早盘，该股一度跌停，报10.77元/股。
金地集团2021年上半年主要会计数据（元）
数据来源：公司财报
归母净利润下滑近40%
公开资料显示，1988年金地集团在深圳成立。2001年4月，该公司成功登陆上海证券交易所。目前，该公司业务板块主要包括住宅地产开发、商业地产和产业地产开发及运营、房地产金融及物业管理服务等。
今年上半年，金地集团累计实现签约金额1628.3亿元，同比增长60.22%。在克而瑞地产研究院发布的《2021年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中，该公司全口径销售额排名位列行业第十。这也是时隔多年后，行业龙头房企“招保万金”再度重聚前十。
可以看到，金地集团通过合作开发的方式实现规模扩张，拿地的势头有增无减。2018年至2020年，该公司的土地总投资额分别为1000亿元、1200亿元和1350亿元。而今年上半年，该公司总投资额为924亿元，达到去年全年的三分之二。
但是受楼市调控政策影响，房价受到抑制，地价占房价的比重抬高，再加上部分低毛利项目集中交付结算的原因，使得金地集团毛利率大幅下降。今年上半年，该公司房地产业务结算毛利率为14.25%，较去年同期大降25.35个百分点。
从区域上看，作为金地集团房地产业务重仓的华北地区，上半年营收同比暴增1372.09%，但毛利率仅为9.5%，同比降低44.14个百分点。而华中、西部和东南地区，毛利率降幅均在28至35个百分点之间。特别是西部地区，不仅毛利率同比降低34.02%，营收也同比减少26.77%。
与此同时，由于联合营公司往来款和投资支付的现金增加，该公司上半年经营活动产生的现金流量净额和投资活动产生的现金流量净额分别为-100.3亿元和-53.13亿元。
为了降低风险、美化负债率，房企普遍会采取合营联营方式来扩大规模，而金地集团对于联合开发项目较为依赖，这也导致该公司少数股东损益大幅增加。
今年上半年，该公司新增约1247万平方米土地储备，其中权益储备约531万平方米，权益土储占比为42.6%。截至上半年末，金地集团总土地储备约6729万平方米，权益土地储备约3515万平方米，权益土储占比约为52.2%，低于TOP10房企的平均水平。
权益占比低，少数股东就会分走过多利润。今年上半年，金地集团的少数股东损益为10.75亿元，占总净利润比例高达37%。也就是说，该公司的净利润中接近四成要分给少数股东所有，所以，尽管该公司销售额大幅上升，但利润却被严重稀释。
金地集团2021年上半年主营业务按地区划分的毛利率和营业收入情况（元）
数据来源：公司财报
资产负债率上升
《投资时报》研究员注意到，自2020年开始，金地集团的融资频率明显加快。2020年，金地集团负债总额增加21.84%。其中有息负债1130亿元，较上年同比增长19.25%。今年上半年，该公司不得不通过短期融资券、中期票据、小公募债券等各种融资渠道“借新还旧”，导致有息债务规模再次扩大。
今年1月至5月，金地集团接连宣布完成2021年共五期的中期票据发行，共计人民币80亿元。发行期限为3年，发行面值为人民币100元，按面值发行，按年付息。
4月9日，该公司又完成2021年第一期超短期融资券8亿元人民币的发行。发行规模8亿元，发行期限250天。
截至今年6月末，金地集团长期借款为412.10亿元，一年内到期的非流动负债为358.45亿元，应付债券为419.97亿元，该公司有息负债合计为1270.94亿元，已超出2020年全年有息负债金额。
8月12日，金地集团再发公告称，境外子公司金地永隆投资有限公司（Gemdale Ever Prosperity Investment Limited）完成4.8亿美元面值高级无抵押固定利率债券的发行，债券将在香港联合交易所上市。
目前，金地集团虽然处于“三道红线”全绿状态，但随着债务规模的不断扩大，该公司的资产负债率仍在持续上升。
2019年，金地集团资产负债率为75.40％，剔除预收款后的资产负债率为67.16%。2020年资产负债率上升为76.59%，剔除预收款后的资产负债率上升为68.51%。今年上半年，该公司资产负债率为78.13%，比上年度末增长1.54个百分点。剔除并不构成实际偿债压力的预收款项后，实际资产负债率为69.44%，净负债率为69.59%。
物业会是下一个增长点？
房地产开发业务一直都是金地集团最主要的核心业务，上半年，房地产开发实现收入294.04亿元，占总营收的比例为85.8%，不过《投资时报》研究员注意到，这一比重相较于2020年全年89.5%的比重略有下降。该公司物业管理、物业出租及其他对业务营收的贡献则相应上升，毛利率也分别上升1.19%和6.62%。
对于未来金地集团在物业业务方向的业绩展望，该公司相关负责人回复《投资时报》研究员表示，面向未来，金地物业启动“3+X”战略布局，打造“三横九纵”服务矩阵，重新定义物业服务的广度和深度。
伴随宏观市场环境与微观用户习惯的变化，金地物业基于对行业发展大势的研判，将转型成为数字驱动型物业服务公司。通过科技赋能业务，内部流程再造，数字化变革等措施，全面支撑各业务板块协同发展，构建完整的产品生态，孵化和创新增值业务发展，稳定物业发展同时构筑物业新增长曲线。物业搭建了成熟的信息化服务体系，对外输出智慧社区信息平台，为物业管理企业提供物业管理SaaS云平台，让中小物业管理企业越过技术和投入壁垒，提升物业管理效率与服务体验。