黄粱梦醒再赴港，王健林在打什么算盘？
来源丨中环闲聊
2021年10月中旬，万达商管上市获得了中国证监会的“小路条”，近期将被出具“H股发行批复”，开启港股上市路。也就是说，万达商管进入香港IPO的实质阶段了。
几番谋划，排队6年，A股上市成黄粱一梦。王健林似乎又回到了当年赴港上市的出发点。
从无比辉煌到一无所有
2014年12月，万达轻资产的前身万达商业登陆了港交所，发行价为48港元，并以313亿港元的募资成为当年港股最大IPO。
就在这一年，王健林登上了福布斯大陆富豪榜榜首。
作为世界第二商业地产业及运营商，以及国内最大的豪华酒店业主，万达商业还因收购美国AMC一跃成为全球最大的连锁院线商。
然而，上市后的万达商业上市首日就破发，其后股价也一直萎靡不振。根据万达商业2015年年报，其每股收益6.6元人民币，每股净资产39.8元人民币，股价却长期在39元上下徘徊。
没有对比就没有伤害。2015年1月上市的万达电影，上市后就迎来十几个涨停板，股价翻了十余倍。
2016年，万达商业启动了私有化程序并于9月退市。王健林直呼对不起朋友和股东，他认为公司价值被严重低估，一定要私有化。
在退市时，万达和投资方签订了对赌协议，如果退市满2年或2018年8月31日前未能实现在境内主板市场上市的目标，万达集团以每年12%的单利向A类(境外)投资人回购全部股权，以每年10%的单利向B类(境内)投资人回购全部股权。如果上市失败，王健林是要为当初的赌局买单的。
时间紧迫，退市前，也就是2015年9月，万达商业就向中国证监会递交了招股书。当时万达商业拟上市的资产以商场、酒店和文旅项目三类为主，房地产属性较为浓厚。之后就进入了漫长的等待。
2017年，王健林从高峰走向了低谷，经历了滑铁卢。万达遭遇了股债双杀的重大危机，既失去了马来西亚城项目，又被证监会排查授信风险。
当银行贷款这个重要的资金来源受到限制时，王健林开始狂甩房地产业务，壮士断腕。
2017年7月，万达商业与融创、富力玩了一场三国杀，最终签署三方战略协议，富力地产以199.06亿拿走了万达77个酒店，融创的孙宏斌以438.44亿获得13个文旅项目的91%股权，两项交易总金额637.5亿元。
后来，王健林又多次抛售其他资产，一年多的时间里，万达清偿了两千多亿债务。
王健林需要资金，万达也必须摆脱房地产属性，轻资产化。
王健林构想的轻资产有两种模式：第一种是投资类，即投资者“拿钱下订单”，万达商管负责找地、建设、招商和运营。第二种是合作类，投资者出地又出钱，万达出品牌，负责设计、建设、招商、运营。净租金中七成归投资者，三成归万达商管。
2018年，万达商业地产更名为“万达商业管理集团”，加速轻资产转型。
现在看来，当年王健林“去杠杆”和“去地产化”的决策确实明智，高瞻远瞩。
新的资本布局
2021年3月，万达商管宣布：基于对自身战略的分析，决定对公司从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组，以尽快实现境内外上市，因此决定撤回万达商管A股IPO申请。
虽然A股上市折戟，王健林可没歇着。
今年3月末，万达商管集团与珠海市政府签署协议，将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴，同时珠海国资委出资30亿战投入股万达轻资产商管公司。
珠海万达商管，也就是本次要港股IPO的主角，应该是一家纯粹的“物管公司”，它不持有任何重资产物业，要负责的是已开业的368个万达广场、在建的155个万达广场以及今后发展的所有万达广场的运营管理。
截至2020年底，万达累计开业了368个万达广场，其中重资产项目占比稀释至70.38%，轻资产项目占比提升至29.62%，并有50%的项目下沉到三四线城市。而在建的142个万达广场中，轻资产占比超过80%；2021年，计划签约70座轻资产万达广场。
万达商管集团总裁表示，从2021年开始，万达商管不再投资持有型万达广场物业，全面实施“轻资产”战略，今后每年签约“轻资产”的万达广场将不低于60个。
有资料显示，2020年，万达商管实现营收391.34亿元，同比下降50.25%，整体毛利率为70.2%，较2019年上升16.51%；利润总额187.67亿元，同比下降44.4%；净利润138.8亿元，同比下降44.89%。
其中，投资物业租赁及管理营业收入达359.03亿元，占营收超9成，毛利率高达74.38%。也就是说，目前的万达商管营收来源于运营万达商业广场获取租赁及物业管理费、运营及持有中高端酒店。
轻资产模式除了降低成本、分散风险的优势，更重要的是，符合政策导向，受到资本市场青睐的发展模式，更易获得高估值。在港股市场上，物业服务企业的估值也明显高于传统房企。
有消息指出，亚洲私募股权公司PAG将在新一轮融资中投资约28亿美元，此轮融资或将使其估值达300亿美元。
王健林的算盘
最近，王健林高调宣布要和中国第一汽车集团合作，并将亲自带头，把万达高管的座驾，全部换成中国民族品牌红旗汽车。
万达和中国一汽除加深服务生态、能源生态、会员生态三大维度上的合作外，万达还将与一汽共同成立汽车服务公司。
可以看出，这是王健林煞费苦心，兼具商业利益与立场正确的双重考虑。
一方面，红旗汽车承载着国人梦想以及家国情怀，另一方面赶在万达商管上市前的时刻，这个时间点也是很妙啊。
不过，万达商管能摆脱低估值的陷阱吗？
从大环境来看，不少房企为寻找出路，都在开阔物管或商管的第二成长曲线。有数据显示，2021年以来，已有11家物业企业成功上市，排队等待上市的还有20多家。
但资本的风向是一阵一阵的。
华润万象生活在去年12月登陆港交所以来，市值最高曾超1200亿港元，但从今年7月到现在，3个多月的累计跌幅已经快到30%。
纯商管的星盛商业日子也不好过。6月至今跌超三成。
恐怕之后的市场变化还是未知之数。
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